Apartmanlarda kentsel dönüşüm süreci – Öncelikle 6306 sayılı AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN’un yürürlüğe girmesi ile birlikte riskli yapıların tespiti, yıkımı ve nihayetinde yeniden inşasına yönelik süreçler hız kazanmış ve bu kapsamda özellikle başta İstanbul olmak üzere büyük şehirlerde birçok yapı bu kapsamda kentsel dönüşüm adı altında yenileme işlemlerine konu olmuştur. Öncelikle kendilerine ait yapıları, kentsel dönüşüm sürecine sokarak yenilemek isteyen malikler için bir takım prosedürlerin izlenmesi gerekmektedir. Bu süreçlerde de her zaman kentsel dönüşüm hukuku alanında uzman bir avukata ihtiyaç vardır. Riskli alan ve rezerv alanlara ilişkin kanunda ayrıca hükümler bulunmakla birlikte yazımızda, uygulamada en çok rastlanılan riskli yapılardaki kentsel dönüşüm sürecine değineceğiz.

APARTMANLARDA KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ İÇİN İZLENMESİ GEREKEN ADIMLAR

-Risk tespit raporu alınır

Öncelikle kentsel dönüşüme konu olacak yapının riskli yapı olması gerekmektedir.

6306 sayılı Kanuna göre riskli yapılar:

‘’Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı..’’ olarak tanımlanmaktadır. Bu kapsamda öncelikle bir yapının yıkım ve yeniden inşa süreci için riskli yapı tespit raporu alması gerekmektedir

Maliklerden herhangi biri ya da kanuni temsilcileri masrafları kendisine ait olarak riskli yapı tespit raporu alabilir Bu raporu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar vermektedir. Lisanslı kuruluşların hangileri olduğuna Çevre ve Şehircilik bakanlığına ait web sayfasından erişebilirsiniz.

-Risk Tespit raporu müdürlüğe sunulur. Eksiklik olmadığı takdirde Müdürlükçe ilgili Tapu Müdürlüğü’ne bildirilir. Tapu müdürlüğü de taraflara itirazlarını bildirmek için 15 gün süre verir

İlgili tespit raporu hazırlandıktan sonra müdürlüğe gönderilir. Yapılan incelemede müdürlükçe raporda bir eksiklik görülürse tamamlatılmak üzere ilgili kuruluşa geri gönderilir. raporlarda herhangi bir eksiklik yok ise veya eksiklik tamamlandıysa riskli yapılar, Müdürlükçe en geç on iş günü içinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.

Tapu müdürlüğü bu raporu tapu siciline riskli yapı olarak şerh eder ve tebligat kanunu uyarınca ayni ve şahsi hak sahiplerine rapora karşı itirazlarını bildirmeleri için tebliğden itibaren 15 gün süre verir. Aksi takdirde idarece verilecek süre içerisinde riskli yapının yıktırılması gerektiği bildirilir. Malikler bu süre içerisinde itirazlarını Çevre ve Şehircik müdürüne bildirebilir. İlgili müdürlük itirazlarını reddettiği takdirde rapor kesinleşir.

-Raporun kesinleşmesinden itibaren yapının Yıkımı veya şartları varsa güçlendirilmesi işlemlerine başlanabilir

Rapor kesinleştikten sonra riskli yapının yıkımı için idare tarafından maliklere 60 günlük süre tanınır. Bu sürede malikler yıkım yerine güçlendirilmesini istiyorsa, ve riskli yapı riskli alan içerisinde değilse idarece 60 günden az olmamak üzere maliklere güçlendirme ruhsatı alması istenir. Özellikle güçlendirme opsiyonu çoğu zaman kentsel dönüşüm hukuku alanında atlanılan hususlardan biridir. Malikler bu sürede teknik olarak güçlendirmenin mümkün olduğunu ispat etmesi güçlendirme projesi hazırlatması ve bu kapsamda güçlendirme ruhsatı alması gerekir. Daha sonra ise tapudaki riskli yapı şerhinin kaldırılması içi Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü’ne müracaat edilir. Maliklerin güçlendirme işlemleri için kat mülkiyeti kanunu 19. Madde kapsamında beşte dördünün buna ilişkin yazılı rızaları gerekmektedir. Ya da mahkeme kararıyla güçlendirmenin zorunlu olduğunun tespit edilmesi gibi şartları gerçekleştirmeleri gerekmektedir.

Eğer maliklerce güçlendirme yolu izlenmeyecekse 60 gün içinde yıkımı gerçekleştirmeleri gerekmektedir. Aksi takdirde idare tarafından yıkım işlemleri başlatılacaktır. Apartmanlarda kentsel dönüşüm süreci.

-Kentsel dönüşümde en az üçte iki çoğunluk şartı yıkım içim değil yıkımdan sonraki süreçler için alınacak kararlarda gereklidir.

Kentsel dönüşüm hukuku alanında, halk arasında en çok yanılgıya yol açan unsurlardan biri de üçte te iki çoğunluk şartı hususudur. Öncelikle yıkım kararı yukarıda da izah ettiğimiz üzere herhangi bir çoğunluğa gerek kalmaksızın bir malikin dahi başvurusuyla riskli yapı olduğu ispat edildiği takdirde gerçekleşebilir. Yıkımdan sonra örneğin uygulamada en çok rastlanan bir müteaahitle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılabilmesi, arsanın 3. Kişilere satılabilmesi gibi tasarruflar için öncelikle tüm kat maliklerinin tamamının oyu aranır tamamının oyu alınamadığı takdirde, yıkımdan önce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına yapının değeri tespit ettirilir ve maliklerden birinin istemi üzerine, bütün malikler toplantıya çağrılır.

Bu toplantıda malikler kanunda da belirtildiği üzere paydaşların sahip oldukları hisseleri oranına da üçte iki çoğunluk kararıyla yapının kentsel dönüşüme uygun olarak yeniden yapılması, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılarak müteahhitte verilmesi, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına yönünde bir karar alarak işlemlere devam edebilirler. İlgili karar maliklerce tutanak altına alınarak imzalanmalıdır. Kentsel dönüşüm.

Görüldüğü üzere arsa payı  gerek üçte iki çoğunluk kararının sağlanmasında gerekse de yeni yapılacak yapıda maliklerin payına düşecek kısımlara ilişkin önemli bir unsurdur. Bu sebeple malikler  taşınmazlarına ait gerçekte sahip oldukları arsa payı ile tapu kayıtlarında görünen arsa paylarının uyuşup uyuşmadığına dikkat etmeli bir oransızlık varsa ve şartları taşıyorsa kentsel dönüşüm sürecinden önce arsa payının düzeltilmesine yönelik dava açmalıdır.

-Karara veya oylamaya katılmayanlara karar bildirilmeli ve 15 gün süre verilmelidir

Alınan karar, karara katılmayanlara ve toplantıya iştirak etmeyenlere, herhangi bir malik tarafından noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve bu tebliğde, on beş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir

-Karara katılmayanların arsa payları diğer paydaşlara açık arttırma usulü ile satılır. Paydaşlarca satış gerçekleşmediği takdirde, hazine adına tescil edilir.

Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların karan ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır. Açık artırma ile satışı yapılacak payların üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında tapu kaydndaki haklar ve şerhler Bakanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir. (6306 sayılı AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN Madde 6/1 Son 2 Cümle)

KENTSEL DÖNÜŞÜM HUKUKUNDA DAVA SÜRECİ VE SONUÇ

Yukarıda riskli yapılara ilişkin kentsel dönüşüm hukuku alanında izlenmesi gereken yol kısaca özetlenmeye çalışılsa da konu fazlasıyla detaylı olup sağlıklı bir süreç için bütün aşamaların öncelikle usulüne uygun olarak gerçekleşmesi gerekmektedir.Şekil şartlarına uyulmaması dahi kentsel dönüşüm hukuku bağlamında yapılan işlemi geçersiz kılabilir. Bunun yanında riskli yapı tespit raporuna itirazdan sonra açılacak yürütmeyi durdurma istemli iptal davaları, kentsel dönüşüm uygulaması nedeniyle ortaya çıkan zararlara yönelik tam yargı davaları gibi birçok hukuki yollar da bulunmaktadır. Bu alanda gerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapan müteahhitlerin gerekse de maliklerin ileride sorun yaşamamak adına her aşamada izlenecek usullerin doğru bir şekilde gerçekleşmesi, ve yanlış izlenilen usule yönelik mağduriyetlerin yargısal yollarla çözümü için kentsel dönüşüm hukuku alanında çalışan bir avukata başvurulmasında fayda olduğunu hatırlatmak isteriz.