Kat Karşılığı Arsa Mantıklı mı?
Contents
Kat Karşılığı Arsa Mantıklı mı?
Ece URUNLU – Re/Max JOKER
Kat Karşılığı Arsa vermenin mantıklı olup olmadığı, belirli koşullara ve şartlara bağlıdır. “Kat karşılığı arsa vermek” genellikle inşaat sektöründe uygulanan bir anlaşma yöntemidir. Bir arsa sahibi, arsasını geliştirme veya inşa etme yeteneğine sahip değilse, bir müteahhitle anlaşarak, müteahhit arsayı kullanır ve üzerine bina inşa eder. Karşılığında, müteahhit belirli bir kat veya daire sayısını arsa sahibine verir. Bu, hem arsa sahibi hem de müteahhit için avantajlı olabilir.
İşte kat karşılığı anlaşmalarının bazı avantajları ve dezavantajları:
Avantajları:
Risk paylaşımı: Müteahhit, arsayı kullanarak projeyi tamamlar ve satar. Bu, arsa sahibinin inşaat riskini üstlenmek zorunda kalmadan kâr elde etmesine olanak sağlar.
Finansal avantajlar: Arsa sahibi, arsa değerinin üzerine bir miktar kat/daire alarak ek gelir elde edebilir. Bu, arsa sahibinin arsa değeriyle orantılı olacak şekilde kar elde etmesine yardımcı olur.
İnşaat deneyimi ve uzmanlık: Müteahhitler genellikle inşaat projelerini yönetme ve tamamlama konusunda deneyimli ve uzmanlaşmıştır, bu da kaliteli bir proje sunma olasılığını artırır.
Dezavantajları:
Pazar koşulları: Emlak piyasasındaki dalgalanmalar, kat karşılığı anlaşmalarının sonucunu etkileyebilir. Eğer inşaat sonrasında daireleri satmak zor olursa, arsa sahibi beklenen değeri elde edemeyebilir.
Güvenilirlik: Müteahhitin iflas etme veya projeyi tamamlamama riski vardır. Bu nedenle, güvenilir bir müteahhit seçmek önemlidir.
Sözleşme koşulları: Kat karşılığı anlaşmaları karmaşık olabilir ve tarafların haklarını ve yükümlülüklerini açıkça tanımlayan sağlam bir sözleşme yapmak önemlidir. Aksi takdirde, anlaşmazlıklar ortaya çıkabilir.
Mantıklı olup olmadığına karar vermeden önce, tarafların iyi bir avukat veya danışmanla birlikte çalışarak tüm yasal, finansal ve inşaat yönlerini değerlendirmesi önerilir. Ayrıca, yerel emlak piyasası ve inşaat sektöründeki mevcut koşulları da göz önünde bulundurmak önemlidir.
Artan müteahhitlik firmalarının çalışmaları, kentsel dönüşüm yasasının uygulanmaya başlaması ve arsa sahiplerinin de tüm bu avantajlardan yararlanarak kendi arsalarını birer yatırım aracı haline çevirmesi; kat karşılığı arsa uygulamaları üzerindeki talebi arttırıyor. Arsaların doğrudan satılması ve satış gelirlerinin elde edilmesi ile kıyaslandığında, çoğu zaman çok daha avantajlı sonuçlar doğuran kat karşılığı olarak değerlendirilen arsa uygulamalarında, bu işlemi yaptırmak her zaman daha mantıklı olan durum olarak görülüyor. Ancak kimi kötü niyetli müteahhitlerin bu durumu bir çıkar aracı olarak görüyor olmasının getirdiği olumsuz etkilerden dolayı bu işlemler, olumsuz çalışmalar haline de gelebiliyor. Bu nedenlerle kat karşılığı arsa verirken mutlaka bazı noktalara dikkat ederek hareket edilmesi gerekiyor.
Arsaların bu şekilde değerlendirilmesinin söz konusu olduğu durumlarda, tüm çalışmaların güvenilir bir şekilde sürmesini sağlayacak olan en önemli husus, bu arsalarla ilgili olarak yapılan anlaşmalar oluyor. Arsa sahipleri ve müteahhitler ya da müteahhitlik firmalarının aynı masada buluştuğu bu anlaşmalarda, arsa sahiplerinin ve müteahhitlerin çıkarını bir arada koruyacak olan hamleler yapılarak, istenilen sonuçlara ulaşmak mümkün olabiliyor. Hukuki açıdan arsa sahiplerini olumsuz bir duruma sokacak ve hak kayıplarına sebep olacak hallerden kaçınmak adına, mutlaka bu tür bir işlemin güvenilir bir biçimde yapılması gerekiyor.
Kat karşılığı arsa vermek için notere başvurulmalı!
Taraflar arasındaki anlaşmaların kat karşılığı arsa işleminin tarafı olan kişiler için herhangi bir hak kaybını ortaya çıkarmaması için mutlaka noter huzurunda işlemlerin yapılmasına özen gösterilmesi gerekiyor. Yasal olarak da zorunlu olan bu durum için öncelikle, müteahhit ya da müteahhitlik firması ile arada bir anlaşmanın kurulması gerekiyor.
Noter tarafından düzenlenmeyen sözleşmelerin hükümsüz olması söz konusu olacağı için bu tür anlaşmalarda tarafların herhangi bir hak talebinde bulunması da mümkün olmuyor. Bu sebeple özellikle, müteahhide arsa üzerinde belirli hisse payları vererek arsalarını değerlendirmek isteyen kişilerin, çok daha dikkatli davranmaları gerekiyor. Yine aynı şekilde, müteahhide verilen hisselerin ipotekli olması durumlarında da mutlaka dikkatli bir şekilde hareket etmek gerekiyor.
Kat karşılığı arsa anlaşması sırasında dikkat edilecekler
Arsa sahiplerinin kat karşılığı arsa şeklinde arsalarını değerlendirmeleri durumunda, kendi kazançlarına olan pay, yani dairelerin temel ruhsatlarının ne zaman alınacağını bilmeleri de gerekiyor. Sözleşmede belirtilmesi gereken bu durumun, kurallarına uygun biçimde ortaya koyulması için mutlaka bu şarta bağlı bir cezanın da ortaya konması gerekiyor.
Her sözleşmenin ekleri ile birlikte detaylı bir şekilde oluşturulması söz konusu olduğunda, sözleşme eklerinde de özenli bir şekilde davranmak gerekiyor. Bu noktada, inşaat sırasında kullanılacak olan malzemeden tüm projenin özelliklerine kadar tüm bilgilerin, eklerde açık bir şekilde yer alması önem kazanıyor. Bu noktada bir hataya düşmemek isteyen kişilerin, bir mühendisten yardım alması söz avantaj sağlıyor.
Sözleşmeler, çoğu zaman arsalarla ilgili çalışmalar başlamadan önce yapılıyor. Bu hata da imar izinleri bakımından yüksek katlı yapılara izin verildiği durumlarda, müteahhidin anlaşmada yazmayan katları kendi üzerine geçirmesi şeklinde sonuçlanırken, arsa sahibinin de aleyhine bir sonuç doğurabiliyor. Bu nedenle, mutlaka sözleşmede bu konuyla ilgili detayların bulundurulması gerekiyor.
Arsa sahiplerinin kat karşılığı arsa verdikleri durumlarda; hangi daireleri alacağının kesin bir şekilde belirlenmesi gerekiyor. Söz konusu dairelerin de yapıdaki diğer dairelerde olduğu gibi tasarlanmış olmasının sözleşmede yer almasının sağlanması gerekiyor. Sözleşmede yer alan her şartın bir cezasının bulunması durumunda, tarafların güvenli bir şekilde süreci takip ederek kendi haklarını alana kadar beklemesi de mümkün oluyor.